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(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 국내 신탁사들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 사업장의 책임준공 약속을 이행하기 위해 각종 대책을 세우고 있다. 자금력이 부족한 시공사를 대체하고, 신탁계정대(자체자금)를 투입하는 식이다. 다만 이 과정에서 금융 대주단과의 잡음이 발생하는 등 여러 문제가 발생하고 있어 귀추가 주목된다.
7일 신탁업계에 따르면 신탁사들은 책준형 신탁 사업장 대응을 위해 신탁계정대를 투입하고 있다.
한국신용평가에 따르면 작년 9월 말 기준 14개 부동산신탁사의 신탁계정대 잔액은 4조800억원으로 역대 가장 높은 수준을 기록했다. 지난해 6월 말 3조4천100억원에서 불과 3개월 만에 6천700억원 증가한 수치다.
신탁계정대는 문제가 된 신탁 사업장을 정상화하기 위해 신탁사가 투입하는 자금이다. 시공사가 여러 이유로 준공 기한 내에 공사를 마치지 못할 경우에 신탁사가 일단 자체 자금을 투입해 공사를 마무리하고, 나중에 분양대금을 통해 돌려받는 식이다.
신탁업계에선 올해 신탁계정대 투입이 지난해 대비 큰 폭으로 늘어날 것을 우려하고 있다. 책준신탁 사업장 수주 경쟁이 가장 치열했던 2021년 맡았던 사업장의 만기가 올해 대거 몰려있기 때문이다.
또 이런 사업장들의 손실을 반영해 충당금 적립도 지난해 크게 늘었을 것으로 전망된다.
신탁업계 관계자는 “2023년도 신탁계정대와 충당금 적립이 직전년도 대비해서 큰 폭으로 늘었다. 특히 충당금은 신탁사별로 적어도 두배 이상은 늘었을 것”이라며 “신탁사들이 대응하고 있지만 PF 시장의 부진이 이어지면서 신탁사의 대응 능력이 약화하는 올해에 만기가 돌아오는 사업장들이 더 문제”라고 말했다.
신탁사들이 신탁계정대 투입 등으로 대응책을 마련하고 있지만, 이 과정에서 금융 대주단과의 잡음도 발생한다. 신탁사 자금을 투입해 유동성 위기를 잠시나마 넘기더라도 이익을 분배하는 과정에서 대주단과의 갈등이 발생하기 때문이다.
코람코자산신탁은 지난 2018년 현대차증권, 한화투자증권, 하이투자증권 등을 대주단으로 한 '부산 신항만 오피스텔 개발사업'을 맡았지만, 시공사가 책임준공 기한을 지키지 못하면서 추가 자금을 투입했다. 하지만 분양 실적이 부진하자 분양대금에 대한 상환 순위를 두고 자금을 투입한 신탁사와 금융 대주단 간의 소송이 벌어졌다. 지난 1일 법원은 신탁사가 고유자금을 투입한 경우 고액의 신탁보수를 받고 대주보다 높은 이자를 받는 데도 우선 회수권까지 부여하는 것은 신탁계약의 목적에 부합하지 않는다며 지난 1심의 결론을 재확인했다.
금융 대주단과 맺은 신탁 계약이 애매한 점도 문제다. 신탁사가 책임준공을 이행하지 못했을 때 금융 대주의 돈을 대신 갚는 대위변제의 범위를 두고 이해관계자 간 입장 차이가 발생하기 때문이다. 신탁업계에선 앞으로 책준신탁형 사업장에서 금융 대주와 신탁사 간 법적 소송이 많이 늘어날 것으로 보고 있다.
A 신탁사 대표는 “대주단 중에선 원금에 지연된 이자를 모두 받아 가겠다는 곳도 있다”며 “계약서엔 신탁사가 책임준공을 약속한다는 내용이 모호하게 적혀있다. 정확한 대위변제의 범위는 당사자마다 입장이 달라서 앞으로 각종 소송이 발생할 것”이라고 말했다.
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