美國商業房地產不良貸款激增，銀行體系脆弱不堪

美國目前處於高利率環境下，商業房地產市場持續惡化，對銀行體系造成壓力。

隨著越來越多的借款人難以償還貸款，商業房地產不良貸款規模已激增，超過了大銀行為彌補這些貸款而持有的準備金。

商業房地產投資者面臨雙重打擊：升息推升貸款支付規模，同時市場低迷和房地產價值下跌。

根據《金融時報》報道，摩根大通、富國銀行、美國銀行、花旗集團、高盛和摩根士丹利等大銀行對商業房地產債務逾期30天或更長期持有的每一美元虧損準備金已降至90美分。從銀行提交給FDIC的文件來看，這數字是自1.60美元下降。

這意味著，如果貸款人拖欠所有逾期貸款，銀行將從每一美元債務拖欠中承擔10美分。這還不足以讓一家大銀行破產，但它揭示了商業房地產市場已經變得脆弱，並對持有大量商業房地產貸款的地區性銀行和小型銀行提出了更大挑戰。

去年，美國六大銀行持有的拖欠商業房地產債務增加了兩倍，達到93億美元。

BankRegData一位分析師向英國《金融時報》表示，銀行必須提高損失準備金。

有些銀行六個月前似乎還不錯，但下個季度可能就不會那麼好了。

更令人擔憂的是，整個美國銀行體系持有的243億美元商業房地產貸款違約。辦公大樓、商場、公寓和其他商業房地產的不良貸款過去12個月從112億美元一路上升，增加了一倍以上。

小型和地區性銀行仍有足夠的準備金來償還壞賬，但情況正在迅速惡化。整體而言，美國銀行每持有1美元不良商業房地產債務的準備金為1.40美元，低於一年前的2.20美元。這是七年來最低的儲備水準。

而且情況只會變得更為惡化。

隨著當前貸款在今後幾年內到期，借款人將被迫以較之前更高的利率進行再融資。

抵押貸款銀行家協會數據顯示，美國約有1.2兆美元的商業房地產債務將在未來兩年到期。根據房地產數據提供者Trepp的數據，今後五年將有2.56兆美元的商業房地產貸款到期，其中1.4兆美元由銀行持有。

隨著利率上升和信貸條件收緊，許多貸款可能面臨一場艱苦的戰鬥，因為再融資成本不斷高企，特別是如果銀行和其他貸款機構希望像我們在以前的衰退週期中出現的那樣減記商業地產敞口。這可能導致房地產價值下降，貸款人損失更大。

路透社(Reuters)去年秋天曾警告過這種情況，報道稱：「辦公大樓需求疲軟可能引發一波借款人拖欠貸款的浪潮，給銀行和其他放貸機構帶來壓力，尋求避免大幅打折出售貸款。」

震動已經響徹了整個銀行體系。

本月初，紐約社區銀行(New York Community Bank)在公佈其商業房地產貸款總計數億美元的潛在損失後，市值蒸發了50%以上。同時，賓州房地產投資信託公司破產成為2023年最大的破產案。這家公司背負著超過10億美元的債務。

美國國家經濟研究局(National Bureau of Economic Research)最近發布的一份工作報告顯示，由於商業房地產領域存在問題，大約有300家地區性銀行面臨倒閉的風險。

研究人員估計，44%的辦公貸款似乎屬於「負資產」。這意味著當前房產市值小於未償還的貸款餘額。

此外，大約三分之一的貸款和大多數辦公室貸款可能會遇到嚴重的現金流問題和再融資困難。

監管機構和美國聯邦儲備委員會(Federal Reserve)官員堅稱，房地產市場問題不會對銀行體系構成更廣泛的威脅，一切都很好。當然，這些人在2006年聲稱次級房貸市場不是問題，2007年房地產狀況得以「控制」或「隔離」。